Giá đất nền ở vùng ven TP.HCM đang tăng lên chóng mặt. Người có đất khấp khởi mừng nhưng cũng không ít ý kiến lo lắng chu kỳ "sốt ảo" của 10 năm trước đang trở lại.
Hiện giá đất ở các khu vực vùng ven TP.HCM đã được đẩy lên đạt đỉnh của năm 2007 (thời kỳ sốt đất ảo).
Giá đất tiệm cận thời kỳ bùng nổ 2007.
Tại các khu vực tâm điểm như quận Thủ Đức, quận 9, quận Bình Tân, quận 12, huyện Bình Chánh, Nhà Bè… giá chào bán tăng trung bình 20%-40% so với năm trước.
Cụ thể, giá đất huyện Nhà Bè đã tăng lên khoảng 25 triệu đồng/m2, gần bằng thời đỉnh cao năm 2007. Tại khu vực này, giá tăng song hạ tầng vẫn chưa tương xứng với tiềm năng tăng giá trên thị trường.
Giá đất nền đang có dấu hiệu tăng ảo khiến nguy cơ bóng bóng bất động sản quay trở lại. Ảnh minh họa: Lê Quân.
Tại phía Đông, giá đất nền khu vực Thủ Đức, quận 9 và quận 2 tăng mạnh nhất và đã đạt mức đỉnh điểm thời kỳ sốt ảo 10 năm trước.
Điểm nóng nhất được mọi người nhắc đến là đường Lò Lu, nằm xa khu trung tâm quận 9 nhưng lại gần dự án của “ông lớn” sắp triển khai nên giá tăng chóng mặt.
Cách đây một năm, giá đất ở đây chỉ 12-15 triệu đồng/m2 thì nay lên gần 40 triệu đồng/m2. Gần trung tâm hơn, tuyến đường Lê Văn Việt ghi nhận mức tăng tới 65%. Giá đất từ bình quân 45 triệu đồng/m2 đầu năm giờ đây đã lên 65 triệu đồng/m2.
Theo CBRE, việc đất nên tăng giá chóng mặt là do trong năm 2017, một số dự án hạ tầng đã được hoàn thành giúp tăng cường khả năng kết nối giữa các vùng của thành phố. Đơn vị này khẳng định đất nền TP.HCM đang trong giai đoạn sốt nóng đỉnh điểm.
Một số đơn vị nghiên cứu khác cũng cho rằng nhiều khả năng trong năm 2017, giá đất vùng ven thành phố tiếp tục là điểm nóng với những đợt sóng tăng giá mới mạnh hơn. Đáng chú ý là thị trường mới phục hồi được 3 năm mà giá đất đã quay trở lại mức tại thời kỳ bùng nổ cách đây 10 năm, là điều khó hiểu.
Giám đốc một sàn giao dịch ở quận 7, cho biết: “Trước đây, người ta kỳ vọng vào đất quận 2, quận 7, những nơi có hạ tầng kết nối tốt với trung tâm. Hiện nay, cơn sốt đột ngột kéo dài ra vùng ven Cần Giờ, Nhà Bè, Củ Chi… là điều không bình thường. Giá đất ở một số khu vực đã bị đẩy lên quá cao, vượt giá trị thật của người mua ở”.
Thực trạng giá đất TP.HCM tăng chóng mặt khiến các nhà đầu tư dù có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực địa ốc cũng phải dè chừng.
Anh Phạm Cao Cường, một nhà đầu tư thứ cấp ở quận 9, cho rằng: “Sau một thời gian săn đất kiếm lời, đến nay tôi nghĩ cần phải bình tĩnh hơn. Thị trường bắt đầu tăng chóng mặt và có thể nổ bong bóng, khi hầu hết khách hàng mua đất nền chủ yếu bán lại để kiếm lời, ít ai thật sự ở những vùng xa xôi như vậy”.
Giá thực bằng 1/3 giá thị trường
Trong báo cáo gửi Thủ tướng về thị trường BĐS đầu năm 2017, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đã nhấn mạnh thị trường BĐS đang trong giai đoạn sụt giảm rõ nét. Tuy nhiên ở phân khúc đất nền có diễn biến bất hợp lý, và có dấu hiệu của sốt ảo về giá.
Báo cáo của HoREA nêu rõ, sau thời gian bị khủng hoảng đóng băng, thị trường bất động sản đã phục hồi và tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013 đến nay. Năm 2015, thị trường đạt mức tăng trưởng rất cao, nhưng năm 2016 có dấu hiệu chững lại.
Qúy I năm nay, thị trường có dấu hiệu trầm lắng, sự sụt giảm thể hiện rõ nét ở phân khúc cao cấp, hạng sang, với tỷ lệ giao dịch thành công giảm 1/3 so với quý I/2016.
Theo đánh giá của HoREA, nhìn toàn cục thị trường vẫn còn tiềm ẩn những yếu tố rủi ro, như có tình trạng lệch pha cung - cầu, chủ yếu lệch về phân khúc cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng.
Đặc biệt, HoREA cho biết thị trường còn có hiện tượng "sốt giá ảo" trong phân khúc đất nền ở các huyện và quận ven như: quận 9, Thủ Đức, Bình Tân, Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi... sau khi các khu vực này có thông tin sẽ lên quận, hoặc có dự án hạ tầng đầu tư.
Theo chuyên gia Phan Công Chánh, tất cả nhà đầu tư chuyên nghiệp, dân môi giới từng trải qua thời kỳ sốt đất đỉnh điểm năm 2007 đều biết chiêu bơm, thổi đẩy giá làm khan hiếm hàng, khiến người mua tin rằng sốt đất thật. Trên thực tế, thị trường các khu vực như Thủ Đức, quận 9, Nhà Bè… đang bị làm giá, vì giá trị thực chỉ bằng 1/3 giá thị trường.
Thực tế, không ít trường hợp sau một thời gian bị lỗ vì “đóng băng” nay tranh thủ hét giá. Cũng có trường hợp “tâng” giá lên nhưng không có hàng bán ra, khiến các nhà đầu tư bị cảm giác “khát” hàng.
“Lúc đầu họ giới thiệu là 10 triệu đồng/m2, nhưng sau một tuần họ bắt đầu cho nhảy giá lên 5 - 10% và thông báo đất đã bán gần hết. Thậm chí, họ dàn cảnh giao dịch trước mặt khách để thổi giá, tạo cho khách hàng tin, đất nền đang sốt, nếu không mua ngay sẽ không còn, hoặc đang tăng giá mạnh. Thực ra, thị trường đang bị làm giá”, ông Chánh nói thêm.
Bên cạnh đó, động thái các chủ đầu tư lớn gom đất để phát triển những siêu dự án đang khiến cho một lượng lớn nhà đầu cơ chạy theo ôm đất khu vực xung quanh để ăn theo, đã khiến giá đất nền các khu vực đó tăng chóng mặt.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cảnh báo: “Nếu không có biện pháp ngăn chặn hiện tượng này sẽ dẫn đến nhiều rủi ro. Cái lợi chỉ có giới đầu tư hưởng, nhưng cái hại thì người dân, ngân hàng và cả thị trường gánh. Lấy ví dụ năm 2007, khi thị trường bị thổi lên cao rồi bong bóng vỡ, ngân hàng điêu đứng, nhà đầu cơ phá sản, khách hàng nhận ra mình mua đất với giá ngất ngưởng”.
胡志明市郊区的地基土价格正在迅速上涨。拥有土地的人暗喜，但也有不少意见担心10年前的“虚火”周期正再次出现。
现在胡志明市郊区土地价格已达到2007年的顶峰（土地价格虚火时期）。
土地价格接近了2007年的热潮。
守德郡、第9郡、平新郡、第12郡、平政县、牙皮县等焦点区域价格同比上涨平均20%-40%。
具体来说，牙皮县土地价格已达到2500万越南盾一平方米，比2007年的顶峰差不多。虽然此区域价格上涨，但基础设施未等于市场涨价的潜能。
地基土价格具有虚涨的迹象导致房地产气泡再次出现的危机。
东边的守德郡、第9郡、第2郡区域的地基土价格上涨最强劲，达到了10年前虚火时期的顶峰。
人们提到的最火焦点是 Lo Lu 街，离第9郡中心挺远但却位于“大人物”即将展开的项目所以价格迅速上涨。
一年前此区域的土地价格仅为1200-1500万越南盾一平方米，如今约达4000万越南盾一平方米。离中心更近的 Le Van Viet 街线同比上涨65%。土地价格年初达到4500万越南盾一平方米，如今约达6500万越南盾一平方米。
根据CBRE,土地价格迅速上涨的原因是在2017年，一些基础设施项目已完工，有助于加强城市各区域的对接。此单位肯定胡志明市地基土正在火爆达到顶峰的阶段。
其他的研究单位也认为在2017年，城市郊区的土地价格将继续是更加强劲的涨价波浪的焦点。可注意的是市场刚恢复了3年，土地价格已再次达到10年前火爆的时期，真是难解之事。
第7郡的一个交易所经理表示：“之前，人们的期望放在拥有与中心对接强劲的基础设施的第7郡、第2郡。如今，火爆波浪突然扩大到芹耶、牙皮、古芝等的郊区是不正常之事。一些区域已过度涨价，超过真正的价值”。
胡志明市土地价格迅速上涨让许多地产经验丰富的投资者也必须警惕。
第9 郡的一位次级投资者，Pham Cao Cuong 先生表示：“经过一段买卖土地牟利的时间，如今我想需要更加平心静气。市场迅速涨价，大部分客户购买地基土的主要原因是售卖牟利，很少人真正在那么遥远的区域居住，所以气泡可以随时爆炸”。
实际价格等于市场价格三分之一。
根据向政府总理报告关于2017年初房地产市场的，胡志明市房地产协会（HoREA）强调胡志明市房地产市场正在明显下跌的阶段。但在地基土方面上出现了不合理的演变，有价格虚火的迹象。
根据 HoREA 报告，经过一段冰冻危机时间，从2013年至今房地产市场已恢复并增长起来。2015年市场增幅特大，但2016年却有停顿迹象。
今年第一季度，市场有沉凝迹象，在高级、高档环节的下跌很明显，交易成功比例同2016年第一季度下降三分之一。
根据 HoREA 的评价，市场全局仍然潜在风险的要素，比如供求比例失调情状，失调主要出现在高档、度假旅游环节。
该注意的是，HoREA 指出出现第9郡、守德郡、平新郡、牙皮县、平政县、庄鹏县、古芝县等郊区将升级成郡或将有基础设施投资项目的信息之后，市场价格在此些区域地基土环节出现“虚火”迹象。
根据 Phan Cong Chanh 专家，曾经过2007年土地达到峰值的时期的专业投资者、经纪人都明知宰客，使货物寡薄，使购买人以为土地真的在大幅涨价的把戏。实际上，第9郡、守德郡、牙皮县等区域的市场正被宰价，实际价格仅等于市场价格三分之一。
实际上，有不少人经过一段因“冰冻”而亏空的时间如今趁此机会宰价。也有人宰价后却没有货物，使投资者有“渴”货物的感觉。
“当初他们叫卖1千万盾一平方米，但一周后他们涨价5-10%并通告大部分土地已卖光了。甚至，他们在客户当面假装交易以宰客，让客户以为地基土价格真的在火起来，来不及买的话就没了或者价格在大幅上涨。其实，市场在被人宰价”。Chanh 先生表示。
除此之外，投资界大人物收集土地以发展超大项目的动态已让一大量投机者纷纷购买周围区域的土地以牟利，使此些区域土地大幅涨价。
HoREA 主席 Le Hoang Chau 警报：“如果没有制止此现象的措施会导致许多风险。仅有投资界赢利，损害由人民、银行乃至市场承受。例如2007年，市场被宰价然后气泡爆炸，银行凄惨，投机者破产，客户恍然大悟自己购买土地挨宰了”。
-9895.jpg)
-1956.JPG)
